1.1. Închirierea

 

2.1.1. Găsirea unei locuinţe în Luxemburg

 

Piaţa imobiliară în Luxemburg este una relativ scumpă din pricina densităţii populaţiei, a numărului mare de persoane din alte ţări care lucrează aici şi a numărului relativ mic de locuinţe disponibile. Unele studii efectuate de agenţiile imobiliare sau de presă susţin că majoritatea rezidenţilor sunt proprietari, ceea ce face ca oferta de închiriere să fie sub cerere.

O mare parte dintre cei care lucrează în Luxemburg locuiesc în regiunile frontaliere din Franţa, Belgia sau Germania, deoarece acolo preţul chiriei este mai redus. Cei care aleg să locuiască în afara Luxemburgului trebuie să ţină cont de legislaţia diferită, de costul şi durata traseului zilnic până la locul de muncă, precum şi de fluiditatea traficului pe ruta respectivă. Aceste considerente influenţează şi valoarea chiriilor.

În Luxemburg, zonele cu chiriile cele mai scăzute sunt nordul şi oraşele mai mici şi mai puţin accesibile. Oferta este totuşi destul de limitată. Sudul reprezintă o zonă de interes, cu chirii în general mai mici decât capitala, mai ales în cele două oraşe principale: Esch‑sur‑Alzette şi Dudelange. În capitală, cartierele Limpertsberg, Belair şi Kirchberg au reputaţia de a avea chiriile cele mai ridicate, dar există şi excepţii de la regulă. Cartierele considerate mai ieftine sunt Bonnevoie, Hollerich, Gasperich şi zona din apropierea gării, din cauza traficului, poluării fonice şi localurilor de noapte.

Preţul orientativ al chiriei pentru o garsonieră (studio) de 35 mp variază foarte mult în funcţie de zonă şi de facilităţi. Poate începe de la 600 de euro şi ajunge până la 800-900 de euro (cu cheltuielile de întreţinere incluse).

Pentru un apartament cu două camere, preţul variază de la 1000 de euro la 1500 de euro.

Costul este influenţat de suprafaţă, de poziţie, de distanţa faţă de zonele comerciale sau cu birouri, de disponibilitatea unui loc de parcare în clădire sau în vecinătate. Locul de parcare în clădire sau în vecinătate poate fi inclus în preţul chiriei sau se taxează separat (în acest caz, este opţional).

Găsirea unei locuinţe de închiriat poate fi un proces îndelungat şi dificil. În anumite perioade din an (în special toamna) cererea este mai mare.

 

 

Modalităţi de găsire a unei locuinţe de închiriat:

 

a) Un mod destul de popular de găsire a locuinţei de închiriat este apelarea la prieteni, cunoştinţe sau colegi. Metoda „din vorbă-n vorbă” are avantaje şi dezavantaje, însă mulţi proprietari preferă să apeleze la persoane de încredere pentru a găsi un chiriaş. Anunţurile pot fi publicate local, pe site-ul de intranet al instituţiei la care lucraţi, sau chiar difuzate prin listele de e-mail ale acesteia.

b) Anunţurile din ziarele locale (inclusiv cele gratuite) pot conţine oferte, în special de la particulari, ceea ce duce la evitarea taxelor de agenţie.

Iată câteva dintre titlurile de ziare care publică anunţuri:

La voix

Luxemburger Wort

Le quotidien

L’essentiel / Point 24 (cotidiane gratuite care conţin uneori anunţuri, dar nu de la persoane particulare)

 

Important! Cel mai stufos ziar cu anunţuri de mică publicitate este Luxbazar, ziar săptămânal care conţine şi o secţiune de imobiliare. O parte dintre anunţuri sunt publicate şi pe site-ul ziarului: www.luxbazar.lu

 

c) Comunităţile (mai ales cele virtuale) sunt o sursă importantă de informaţii şi anunţuri ale particularilor. Un exemplu elocvent este comunitatea online a frontalierilor din Franţa şi Belgia (www.lesfrontaliers.lu), unde se publică adesea anunţuri ale particularilor din zonele frontaliere, dar şi din Luxemburg, sau www.justlanded.de/english.

 

d) Printre site-urile destinate anunţurilor imobiliare (majoritatea anunţurilor aparţin agenţiilor imobiliare) amintim:

www.Athome.lu

www.Habiter.luxweb.com

http://www.immostar.lu

​www.appartager.lu – pentru camere în apartamente locuite de mai mulţi chiriaşi (colocație)

 

e) Se pot vedea uneori şi afişe „De închiriat” (A louer) instalate la geam sau la balconul locuinţelor.

 

f) Agenţiile imobiliare afişează de multe ori anunţuri la intrare sau oferă cataloage cu anunţuri. Taxa standard percepută de agenţii în Luxemburg este reprezentată de valoarea unei chirii plus TVA şi se plăteşte de chiriaş şi nu de proprietar. Agenţiile cer deseori completarea unui formular de vizită prin care cel care vizitează se angajează să nu contacteze independent proprietarul şi să plătească agenţiei taxa aferentă în cazul în care va închiria.

 

Unele agenţii organizează vizite colective. La o astfel de vizită, este bine ca cel care închiriază să pună întrebări despre facilităţi sau condiţii.

 

Important! Domeniul imobiliar nu este un domeniu lipsit de fraude. Viitorul chiriaş trebuie să se asigure că agenţia publică anunţul cu acordul proprietarului (mai ales când vizitele se efectuează în prezenţa agentului imobiliar şi a proprietarului). De asemenea, trebuie să verifice că ceea ce semnează nu îl supune unor obligaţii neprevăzute de lege sau unor costuri suplimentare. Unele agenţii propun o listă de locuinţe pentru care se plăteşte o taxă mai mică decât comisionul standard dar nu permite vizitarea locaţiilor. Atenţie la orice formular semnaţi cu agenţia, unele conţinând clauze sau obligaţii care nu sunt conforme cu legea.

Pe durata unei vizite trebuie să fie discutate toate condiţiile:

–          dacă proprietarii acceptă animale de companie;

–          ce este inclus în chirie şi ce este inclus în întreţinere (charges): unele utilităţi (apă, gaz, electricitate) sunt incluse în cheltuielile de întreţinere plătite proprietarului, altele trebuie plătite prin contract separat cu companiile furnizoare;

–          locul de parcare în clădire, dacă există, se plăteşte de cele mai multe ori separat;

–          dacă apartamentul este mobilat în momentul vizitării, este posibil ca fostul chiriaş să nu fi plecat încă şi ca apartamentul să fie închiriat nemobilat.

 

 

Procedura de închiriere standard:

 

În cazul agenţiei, aceasta se ocupă de partea administrativă: redactarea şi semnarea contractului de ambele părţi, darea în primire a bunului închiriat.

Actele necesare pentru încheierea unui contract de închiriere sunt:

–          carte de identitate în copie;

–          contract de muncă, de stagiu sau un alt act justificativ că persoana sau familia deţine suficiente venituri pentru plata chiriei pe perioada contractuală;

–   garanţie locativă (cauţiunea);

–   asigurare de risc locativ şi răspundere civilă familială.

În cazul locuinţelor de scurtă durată, procedura este mai simplă.

 

 

2.1.2. Contractul de închiriere

 

Contractul de închiriere este un contract consensual şi nu are o formă fixă, dar are rolul ca, în caz de litigiu, să demonstreze care au fost acordurile iniţiale ale părţilor. De cele mai multe ori este redactat liber dar poate exista şi în forma notarială. Contractul trebuie să fie semnat într-un număr de exemplare egal cu numărul părţilor. Acesta conţine de cele mai multe ori perioada de închiriere, valoarea chiriei şi cheltuielile de întreţinere, clauze privind obligaţiile chiriaşului şi ale proprietarului.

Alte documente adiţionale pot fi ataşate la contract, cum ar fi inventarul obiectelor din locuinţă sau fişa de stare a locuinţei, aşa-numitul état des lieux, care conţine condiţiile în care locuinţa şi bunurile din ea au fost predate chiriaşului şi starea în care au fost lăsate la plecare. Aceasta din urmă este obligatorie dacă prin contract se prevede depunerea unei garanţii de către chiriaş.

Contractele pe perioadă determinată se prelungesc automat dacă locatarul nu şi-a anunţat intenţia de a părăsi locuinţa conform preavizului înscris în contract. De asemenea, este posibil ca un contract determinat pe un an să se transforme automat în contract nedeterminat.

 

Important! Atenţie la perioada de reînnoire a contractului! Unii proprietari stipulează în contract că acesta poate fi reziliat doar la sfârşitul fiecărui an de chirie, ceea ce înseamnă că nu puteţi rezilia contractul decât o dată pe an, şi nu oricând doriţi să părăsiţi apartamentul.

 

2.1.3. Chiria şi cheltuielile de întreţinere

 

Chiria este fixată prin contract şi nu poate fi modificată în primele şase luni. De cele mai multe ori, ea este plătită de locatar lunar. Dacă un proprietar doreşte să modifice chiria, acesta trebuie să îşi anunţe intenţia în scris şi să ofere un preaviz de o lună, apoi să iniţieze o procedură administrativă.

Cheltuielile de întreţinere (charges) se adaugă la chirie şi de obicei sunt specificate în contract. Acestea se plătesc de regulă lunar, o dată cu chiria, în avans. La sfârşitul anului, diferenţa dintre suma plătită şi suma reală cheltuită trebuie returnată fie locatarului, dacă acesta a plătit mai mult, fie proprietarului, dacă suma plătită nu a fost suficientă. Mărirea sau diminuarea sumei plătite pentru cheltuielile de întreţinere poate fi stabilită de comun acord, pe baza experienţei anului precedent.

Proprietarul nu poate cere locatarului să plătească decât costurile energiei electrice, apei şi întreţinerii spaţiului comun (curăţenia clădirii, electricitatea comună etc.). Aceste costuri trebuie să poată fi justificate prin facturi şi chitanţe. Pentru consumul curent din interiorul locuinţei, chiriaşului i se cere de multe ori să semneze ulterior un contract individual cu companiile furnizoare de utilităţi. Aceste sume se adaugă la chirie şi la cheltuielile de întreţinere prevăzute în contract.

 

2.1.4. Garanţia locativă (cauţiunea)

 

În cele mai multe cazuri, la încheierea unui contract de închiriere, proprietarul cere o cauţiune care să garanteze suma de bani necesară în caz de neplată sau de stricăciuni produse în locuinţă. Aceasta nu poate depăşi echivalentul a trei luni de chirie. De obicei se cere echivalentul a două luni de chirie. Proprietarul poate specifica în contract condiţiile în care poate reţine o parte sau totalitatea garanţiei.

Garanţia se plăteşte cel târziu în ziua luării în primire a locuinţei.

Garanţia se plăteşte de către chiriaş direct proprietarului, urmând ca acesta să i-o restituie la finalul contractului.

O formă foarte des utilizată este garanţia bancară. Dacă locatarul doreşte să utilizeze această formă, proprietarul este obligat să o accepte. Garanţia bancară reprezintă o sumă blocată de către o bancă în contul chiriaşului. Banca emite un document care atestă suma blocată şi înştiinţează proprietarul. Suma poate fi deblocată doar cu acordul proprietarului. Garanţia bancară se face într-un cont de economii şi dobânzile cumulate revin locatarului. Totuşi, banca poate cere taxe de dosar sau de întreţinere a contului.

Proprietarul poate opri o parte sau totalitatea garanţiei în cazul în care locatarul nu a plătit chiria, în cazul în care lipsesc obiecte aflate iniţial în inventar sau în caz de daune, dar şi în cazul în care locatarul nu a respectat alte obligaţii trecute în contract.

 

 

2.1.5. Asigurarea locuinţei

 

 Majoritatea contractelor de închiriere prevăd ca locatarul să se asigure pentru riscul locativ (în această asigurare este inclus şi riscul de incendiu sau de calamitate naturală). Această asigurare acoperă pereţii interiori şi bunurile din locuinţă. De asemenea, se cere şi asigurarea de răspundere civilă familială, care preia riscul unor accidente survenite din cauza locatarului.

 

 

2.1.6. Obligaţiile proprietarilor

 

– Să pună la dispoziţia locatarului locuinţa închiriată în stare bună.

Locuinţa dată spre închiriere trebuie să răspundă criteriilor de siguranţă şi salubritate prevăzute de lege (de exemplu trebuie ca instalaţia electrică să nu fie defectă, să nu existe igrasie sau umiditate ridicată).

– Să întreţină locuinţa în starea în care să poată fi utilizată de chiriaş şi să efectueze lucrările necesare în cazul unor daune.

Lucrările de amploare revin în sarcina proprietarului. Lucrările de întreţinere curentă sau mici stricăciuni sunt obligaţia chiriaşului.

– Să asigure o şedere confortabilă locatarului.

În cazul lucrărilor urgente şi de amploare care durează mai mult de 40 de zile, chiriaşul poate cere o reducere a chiriei.

 

 

2.1.7. Obligaţiile chiriaşilor

 

– Să plătească proprietarului chiria la termenele şi cu frecvenţa stabilite.

Întârzierea sau neplata chiar şi a unei singure chirii constituie un motiv suficient pentru rezilierea contractului. Proprietarul poate în acest caz opri garanţia locativă. Se poate ajunge până la confiscarea mobilei locatarului în vederea vinderii.

Chiriaşul poate refuza plata doar în situaţii excepţionale (de exemplu dacă proprietarul refuză să efectueze lucrări absolut necesare). Acesta este totuşi un demers riscant, pentru că poate duce la rezilierea contractului. În astfel de cazuri, este preferabilă medierea juridică.

– Să mobileze locuinţa în cazul în care nu este mobilată.

Această obligaţie specifică Luxemburgului se datorează faptului că în cazul în care locatarul nu plăteşte chiria şi garanţia nu acoperă suma, proprietarul poate prelua ca garanţie suplimentară mobila din locuinţă. Proprietarul poate recurge la acest gest doar în cazul contractelor înregistrate notarial sau al contractelor pe perioadă determinată.

– Să restituie bunul locativ la finalul contractului.

– Să nu provoace daune în locuinţă şi să aibă un comportament care să nu deranjeze persoanele ce locuiesc în vecinătate.

Această obligaţie include respectarea locurilor comune.

– Să întreţină locuinţa şi să efectueze micile reparaţii necesare.

Chiriaşul este responsabil de orice daune pe care le produce sau care pot surveni datorită unei absenţe prelungite (de exemplu daune produse de ploaie dacă o fereastră a stat deschisă prea mult timp în absenţa locatarului).

Termenul de mici reparaţii se poate referi spre exemplu la geamuri sparte, lacăte, schimbarea becurilor dar şi la accidente provocate de locatar. Păstrarea locuinţei curate este în sarcina chiriaşului.

Chiriaşul are, de asemenea, obligaţia de a semnala proprietarului orice problemă majoră pe care o descoperă.

Chiriaşul nu are dreptul să efectueze lucrări de transformare fără acordul proprietarului.

 

 

2.1.8. Încetarea unui contract de închiriere

 

Pentru contractele cu durată nedeterminată, se stabileşte de comun acord perioada de preaviz în care chiriaşul poate cere rezilierea contractului. Contractele pe o perioadă determinată sunt prelungite automat şi locatarul este obligat la un preaviz de trei luni.

Un contract poate fi reziliat înainte de termen de către proprietar după ce acesta a înştiinţat chiriaşul în scris şi doar în anumite situaţii excepţionale:

–          necesitatea personală de a prelua locuinţa;

–          nerespectarea obligaţiilor contractuale din partea locatarului;

–          forţă majoră.

Termenii de forţă majoră şi necesitate personală sunt definiţi de Codul civil, dar lasă loc la interpretări.

Pentru contractele pe perioadă nedeterminată, chiriaşul poate rezilia contractul respectând preavizul şi trimiţând o scrisoare de reziliere proprietarului.

Pentru contractele pe perioadă determinată, chiriaşul trebuie să respecte termenul şi să plătească chiria până la finalul perioadei contractuale, mai puţin în anumite situaţii excepţionale: de exemplu, dacă acesta trebuie să părăsească ţara, caz în care trebuie să prezinte un act justificativ, sau dacă este declarat falimentar.

În practică însă, astfel de probleme se rezolvă amiabil şi un locatar poate propune proprietarului un nou chiriaş. În acest caz, poate rezilia contractul înainte de termen sau fără respectarea perioadei de preaviz.

Expulzarea este o situaţie excepţională şi necesită un ordin judecătoresc.

 

Important! Litigiile între chiriaşi şi proprietari pot fi aduse în faţa unei instituţii de reconciliere care ţine de administraţia locală: Comisia pentru chirii (Commission des loyers). În cazul în care nici după această mediere nu se ajunge la un acord, părţile pot iniţia proceduri juridice.

 

 

2.1.9. Locuinţe pentru studenţi

 

Studenţii Universităţii Luxemburg înscrişi la o formă de învăţământ de zi cu prezenţa obligatorie, sau cei care efectuează un stagiu în cadrul aceleiaşi instituţii pot beneficia de un loc într-unul din cele 18 cămine studenţeşti din Luxemburg sau Esch‑sur‑Alzette sau într-o familie gazdă.

Locurile în cămine se atribuie pe bază de dosar, în funcţie de gradul de ocupare a acestora. Studentul trebuie să depună o cerere la Centrul de cazare pentru studenţi (Unité Logements étudiants) împreună cu o fotografie tip carte de identitate.

Confirmarea rezervării se face după ce studentul plăteşte o cauţiune de 350 de euro şi prima chirie. Aceste sume pot fi plătite la momentul înscrierii la universitate prin virament bancar.

Studentul trebuie să încheie o asigurare de responsabilitate civilă care este suportată de universitate.

Contractul de închiriere se face pe o perioadă de cinci luni şi se prelungeşte la începutul fiecărui semestru, cu condiţia ca studentul să îşi fi plătit chiria la timp. Informaţii suplimentare pot fi obţinute de la Centrul de cazare pentru studenţi.

 

Alte informaţii privind închirierea se regăsesc pe site-urile:

www.guichet.public.lu/fr/citoyens/publications/logement;

www.droit.lu/Documents/files/Nouveau%20Bail%20medium.pdf